來源：北京商報(bào)

　　已經(jīng)多年未見北京土地市場呈現(xiàn)跌宕起伏的景象：曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的“殼公司”集體退出舞臺；一些久違北京土地市場的房企開始重新回歸；曾經(jīng)引起廣泛爭議的搖號+競現(xiàn)房出讓模式，逐漸被價(jià)高者得的規(guī)則所取代；市場的復(fù)蘇使得多年未見的百億級地塊頻繁出現(xiàn)。隨之產(chǎn)生的，是監(jiān)管部門對產(chǎn)品力的要求越來越高。歷經(jīng)政策大年的北京土地市場，正在回歸市場化，邁向高質(zhì)量出讓。

　　截至12月26日，北京2024年共成功出讓40宗涉宅用地，總成交金額約1533億元。加上即將于30日掛牌競價(jià)截止的昌平北七家鎮(zhèn)用地，全年土地出讓金總額將不超過1600億元。央國企依然占據(jù)主力、陌生房企不再貿(mào)然拿地、優(yōu)質(zhì)地塊開始回歸價(jià)高者得、產(chǎn)品力要求更是成為拿地條件中的“必選項(xiàng)”，2024年的北京土地市場已經(jīng)生變。

　　百億地塊與核心區(qū)小而美同行

　　北京2024年土拍即將落下帷幕。從成交數(shù)量來看，截至12月26日，2024年北京共成功出讓40宗地塊，與去年同期的61宗相比，同比下降33%。其中，底價(jià)成交地塊28宗，占總數(shù)的68%；溢價(jià)成交地塊13宗，占總數(shù)的32%。與去年同期相比，底價(jià)成交地塊的比例有所提升。

　　從供地區(qū)域來看，2024年供地的14個(gè)行政區(qū)當(dāng)中，以拿地宗數(shù)來統(tǒng)計(jì)，豐臺區(qū)7宗為之最，海淀區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)各5宗持平，大興區(qū)4宗，朝陽區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)各3宗，東城區(qū)、石景山區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、延慶區(qū)、懷柔區(qū)各1宗，平谷區(qū)、密云區(qū)則為0。

　　值得一提的是，時(shí)隔七年，北京核心區(qū)再次供應(yīng)涉宅用地，東城區(qū)金魚池地塊經(jīng)過31輪報(bào)價(jià)后觸達(dá)地價(jià)上限進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終被河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“河北鑫界”）競得，溢價(jià)率高達(dá)25%，成為北京自2021年以來首宗溢價(jià)率突破15%的地塊。

　　在溢價(jià)率創(chuàng)新高的同時(shí)，2024年北京土拍市場還迎來新變化——百億級地塊的出現(xiàn)，這是自2020年以來首次。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2024年共有3宗地塊成交價(jià)超過百億元，分別是酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村組合地塊、酒仙橋+小紅門+十八里店組合地塊以及萬泉寺地塊。

　　2024年北京土拍市場中，央國企繼續(xù)成為拿地主力，占比高達(dá)88%，較2023年提高了4個(gè)百分點(diǎn)。其中，中建系房企表現(xiàn)尤為突出，共拿下7宗地塊，拿地金額超500億元，并獨(dú)攬了2宗超百億級地塊。北京建工、北京城建、金隅集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口等央國企也積極參與，共計(jì)拿下35宗地塊。

　　相比之下，擁有中交背景的綠城拿下1宗地塊，純民企龍湖與懋源地產(chǎn)各1宗，而福州裕誠、河北鑫界兩家新面孔房企摘得余下2宗地塊。

　　值得注意的是，保利發(fā)展在2024年表現(xiàn)不如上一年，僅與北京建工聯(lián)合競得1宗地塊。而在2023年，保利發(fā)展不僅以溢價(jià)率12.07%獨(dú)攬石景山區(qū)廣寧村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，還聯(lián)合京投發(fā)展競得朝陽區(qū)東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2宗地塊，共計(jì)投入93.4億元。

　　金隅、海開與金茂的回歸

　　有別于中建系房企在近兩年穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，金茂、金隅集團(tuán)以及海開控股則在2023年北京土地市場沉寂一年后重新回歸。

　　北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，作為北京地方房企，海開控股和金隅集團(tuán)分別在2022年9月以及11月在北京摘得西北旺地塊及朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊后，便再也沒有摘得任何一宗住宅用地。

　　2024年，金隅集團(tuán)和海開控股重回北京土地市場，兩家房企在北京共摘得4宗地塊，分別耗資102.76億元以及79.17億元，拿地金額位列北京拿地房企排行榜中第四名和第九名。值得一提的是，權(quán)益拿地金額中，金隅集團(tuán)和海開控股分別位列第二名和第四名。

　　與其他央國企全國范圍內(nèi)“廣撒網(wǎng)”的拿地策略不同，海開控股和金隅集團(tuán)則選擇深耕北京區(qū)域。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，海開控股和金隅集團(tuán)作為北京本地的市屬企業(yè)，在拿地方面展現(xiàn)出了獨(dú)特的策略與責(zé)任感。2024年，兩家房企均加大了在北京的投資拿地力度，積極響應(yīng)北京市建設(shè)的號召。特別是海開控股，作為海淀的區(qū)屬企業(yè)，在海淀拿地方面具有天然優(yōu)勢，其主要聚焦于海淀區(qū)域，如拿下的永豐南地塊，不僅涉及住宅開發(fā)，還包括配套設(shè)施的綜合性建設(shè)以及在西二旗獲得的商業(yè)用地，這些都體現(xiàn)了海開控股在海淀區(qū)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方面的積極貢獻(xiàn)。

　　相較于海開控股和金隅集團(tuán)在北京區(qū)域的高調(diào)回歸，金茂則顯得低調(diào)許多。根據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2023年金茂在北京并未摘得住宅用地，最近一次在北京獲得土地的記錄要追溯至2022年9月23日，當(dāng)時(shí)以38.1億元的價(jià)格成功競拍了大紅門FT00-0516-0008地塊。

　　時(shí)隔25個(gè)月，金茂在經(jīng)歷董事長更迭并取消了銷售業(yè)績領(lǐng)先的北京、上海、廣州等城市公司的獨(dú)立地位，改為由區(qū)域平臺直接管理后，重新“殺”回北京市場。2024年10月23日，金茂以底價(jià)40.13億元成功競得豐臺區(qū)東鐵營棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目地塊。

　　據(jù)悉，該地塊是2024年3月金茂發(fā)布了“金玉滿堂”四大全新產(chǎn)品線后，打造的首座璞系產(chǎn)品。

　　在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，海開控股、金隅集團(tuán)以及金茂增加北京的土地儲(chǔ)備面積，主要因?yàn)楸本┓績r(jià)相對穩(wěn)定，未來上升空間較大，謝逸楓表示，北京的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對平衡，意味著未來仍有很大的挖掘潛力與空間。此外，對于北京房價(jià)未來上漲的預(yù)期判斷也是促使三家房企加大投資力度的重要原因。

　　價(jià)高者得與產(chǎn)品力同行

　　在全國樓市快速升溫、市場信心回升的背景下，群眾對“好房子”的需求日益突出。為了讓房企能夠打造出更好的產(chǎn)品，滿足群眾對居住“好房子”日益增長的需求，政府從政策端和土地出讓條件都進(jìn)行了調(diào)整。

　　從政策端來看，北京時(shí)隔三年再次推出不限價(jià)地塊，如已經(jīng)成功出讓的萬泉寺地塊，地價(jià)與房價(jià)均無限制。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自萬泉寺不限價(jià)地塊推出后，北京又陸續(xù)上新了3宗不限價(jià)地塊，分別為昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)CP01-1503-0002、0008、0009地塊；海淀朱房村0029、0030地塊；豐臺西南郊冷庫及周邊改造項(xiàng)目FT00-2404-0005地塊。

　　取消地塊各種約束條件，滿足拿地房企預(yù)期的利潤空間，從而使房企有更多資金打造好產(chǎn)品。與此同時(shí)，供地模式的創(chuàng)新也讓開發(fā)商對于提升產(chǎn)品力、進(jìn)一步滿足群眾對于“好房子”需求有了更多的可能性。

　　例如北京市朝陽區(qū)酒仙橋+孫河鄉(xiāng)前葦溝+中關(guān)村組合地塊，首次采用了住宅+產(chǎn)業(yè)+配套聯(lián)合供地模式。此外，同樣圍繞酒仙橋?yàn)楹诵?，打造“酒仙?X”模式的還有酒仙橋+小紅門+十八里店地塊，通過引入產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)配套用地，可以吸引更多的企業(yè)和商家入駐區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

　　值得一提的是，相關(guān)部門還針對地塊規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整，例如，將酒仙橋、十八里店地塊的建筑高度局部提高至80米，降低了十八里店朝陽港地塊的配建規(guī)模，并允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。

　　從北京土拍的出讓形式到整個(gè)規(guī)劃尺度的寬松，不難看出北京在優(yōu)化增量方面所做的努力。開發(fā)商作為離一線市場更近的主體，對地塊的前期定位（如限高、容積率指標(biāo)、配建產(chǎn)品等）及未來規(guī)劃是否能夠?qū)崿F(xiàn)良好去化有著深入的了解。同時(shí)，開發(fā)商也更了解購房者的實(shí)際需求。因此，在拿地過程中，政府結(jié)合市場需求作出了調(diào)整，這體現(xiàn)了一個(gè)更加市場化的過程。

　　郭毅認(rèn)為，這一過程對北京樓市未來的發(fā)展至關(guān)重要。它不僅有助于提升產(chǎn)品力，還能讓開發(fā)商在拿地后呈現(xiàn)出更高品質(zhì)的產(chǎn)品，同時(shí)確保各類產(chǎn)品都能切合市場實(shí)際需求，保證產(chǎn)品的流速表現(xiàn)。此外，在優(yōu)化增量的過程中，北京新房與二手房的成交基數(shù)相對較大。新房產(chǎn)品力的提升，有望吸引一部分原本計(jì)劃購買二手房的人群轉(zhuǎn)向新房市場，從而提高新房在整體成交結(jié)構(gòu)中的占比。

　　北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗