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　　來源：地產(chǎn)K線

　　化解房企債務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。據(jù)統(tǒng)計，行業(yè)目前已有60多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。大多數(shù)房企處置境內(nèi)債都是將償債時間延后，以時間換空間，等待市場復(fù)蘇。

　　而實際情況是，行業(yè)整體銷售在持續(xù)下行。融資端來看，除保交樓資金外，幾乎沒有新增融資。

　　大多數(shù)房企第一次應(yīng)對境內(nèi)公開債風(fēng)險都選擇了展期，但在目前的市場環(huán)境下，房企依然沒有足夠的資金來應(yīng)對高額債務(wù)。預(yù)計到25年3月，包括富力、碧桂園等房企都將面臨二展的兌付壓力。

　　房企繼續(xù)對債務(wù)做第二次、三次的簡單展期，已失去了意義。頻繁進(jìn)行不可能做到兌付的展期，只會破壞主體信用和市場信心，影響公司穩(wěn)定經(jīng)營，損害債券、股權(quán)價值。

　　縱觀房企的化債進(jìn)程，融創(chuàng)始終表現(xiàn)積極且高效。境內(nèi)方面，融創(chuàng)第一輪化債方式是整體展期，方案2022年底通過，160億人民幣的境內(nèi)債加權(quán)平均展期3.51年，此后又按照調(diào)整后的安排在2023年兌付6.31億元。境外方面，融創(chuàng)境外重組方案2023年11月生效，融創(chuàng)率先完成百億美元的境外債整體重組，主要涉及債轉(zhuǎn)股、票據(jù)置換等。

　　2024年6月，融創(chuàng)將本應(yīng)在6、9月兌付的境內(nèi)債本息，兌付時間延后到年底，為境內(nèi)債的整體重組做準(zhǔn)備。11月27日，融創(chuàng)正式公布了境內(nèi)債整體重組方案。12月10日，融創(chuàng)公告稱H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只債券已率先通過，另外8只債券還有兩周投票時間，十只債券整體重組投票結(jié)果將于12月23日公布。

　　市場化化債，

　　行業(yè)首個系統(tǒng)性債務(wù)解決方案

　　融創(chuàng)境內(nèi)公開債合計154億，重組方案打出了“降債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”組合拳，針對不同的債權(quán)人群體，提供了包括現(xiàn)金要約收購、債轉(zhuǎn)股票/股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四個選項，降債比例超過50%。

　　四個選項都可供債權(quán)人自由選擇，化債方式也是市場化的手段，沒有強(qiáng)制選項；這樣低成本持有的債權(quán)人，可以在適當(dāng)折損利益的情況下快速套現(xiàn)，而不愿接受降債的投資人可以選擇留債長展期，同時留債這個選項還不設(shè)上限。

　　為進(jìn)一步加磅重組方案的誠意，融創(chuàng)把此前配股融到的寶貴現(xiàn)金大部分都用在了折價回購債權(quán)上，同時還增加了現(xiàn)金支付安排，明年底前向每個持債賬戶兌付本金1%及對應(yīng)資本化利息和全部未付利息，更創(chuàng)新提出了債轉(zhuǎn)股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)的化債選項。

　　記者了解到，債轉(zhuǎn)股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)也是債權(quán)人最關(guān)注的選項之一。融創(chuàng)股票是地產(chǎn)行業(yè)交易量最大的股票之一，今年以來，融創(chuàng)股價累計上漲超過90%。其中，12月9日召開的中共中央政治局會議，再次對房地產(chǎn)行業(yè)釋放了積極信號，會議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住樓市股市，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，當(dāng)日港股房地產(chǎn)板塊快速拉升，融創(chuàng)仍以14%漲幅領(lǐng)漲。

　　融創(chuàng)此次以“多手段化債+長展期”為核心目標(biāo)的境內(nèi)債重組方案，是真正系統(tǒng)、長期的解決方案，債務(wù)重組方案一旦通過，將給公司經(jīng)營恢復(fù)留出空間。

　　從經(jīng)營層面來看，截至2024年中期末，融創(chuàng)未售土儲貨值超過1.2萬億元，一、二線城市占比約70%，可售資源充足。

　　銷售方面，今年融創(chuàng)上海外灘壹號院二期三開三罄，累計銷售超215億元，上海壹號院也首開日光，年底有望再次加推。保交樓方面，融創(chuàng)去年完成31萬套交付，今年正在沖刺16萬套，在完成今年的交付任務(wù)后，明年壓力會有所釋緩。

　　實現(xiàn)多方共贏，

　　發(fā)揮行業(yè)標(biāo)桿示范作用

　　融創(chuàng)此次的境內(nèi)債重組方案，是建立在經(jīng)營恢復(fù)正常、獲得可持續(xù)資本結(jié)構(gòu)的邏輯之上，唯有快速恢復(fù)經(jīng)營，才能最大化保護(hù)債權(quán)人、業(yè)主與供應(yīng)商等多方利益。

　　重組方案所包含的四種多元化、務(wù)實性選項，實際上匹配了短期到中長期不同階段的合理退出機(jī)制，既可迅速套現(xiàn)，也可伴隨未來行業(yè)的恢復(fù)，分享股債上漲的紅利，可謂最大程度滿足了債權(quán)人的不同訴求，具有極強(qiáng)的行業(yè)借鑒意義。

　　債務(wù)問題的化解，也將重構(gòu)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定公司可持續(xù)經(jīng)營的能力，為融創(chuàng)逐步恢復(fù)自身的健康經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。隨著公司經(jīng)營發(fā)展轉(zhuǎn)入正循環(huán)，也將反作用到融創(chuàng)股價及充盈現(xiàn)金流，對未來更好的償債形成多重保障。

　　12月9日，中共中央政治局召開會議，持續(xù)釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號。會議提出穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。受此影響，港股房地產(chǎn)板塊尾盤快速拉升。融創(chuàng)在其中表現(xiàn)尤為突出，單日漲幅高達(dá)14.68%，今年以來股價漲幅已經(jīng)超過90%。依目前的趨勢看，融創(chuàng)的境內(nèi)債重組一旦成功，對公開債投資人來說將會有不錯的收益率。

　　如果融創(chuàng)的境內(nèi)債重組方案順利落地，不僅能給公司經(jīng)營恢復(fù)留出空間，從容解決好當(dāng)下保交樓與資產(chǎn)盤活等問題，更有助于強(qiáng)化供應(yīng)商、購房者信心，幫助公司恢復(fù)正常銷售和造血能力。

　　一位行業(yè)分析師表示，融創(chuàng)此番拿出了一個兼顧多方利益、具有標(biāo)桿示范的債務(wù)重組方案，能從根本上將企業(yè)主體引入良性發(fā)展循環(huán)。“一旦融創(chuàng)的方案通過，所有未完成境內(nèi)債重組的房企大概率都會選擇跟進(jìn)?！?/p>